Pre Approve คืออะไร แล้ววงเงินที่ได้เชื่อถือได้แค่ไหน?

Pre Approve คืออะไร แล้ววงเงินที่ได้เชื่อถือได้แค่ไหน?

การ  Pre approve เป็นการพิจารณาจากความสามารถในการชำระหนี้ของเราเทียบกับมูลหนี้โดยประมาณที่เราเสนอประกอบ ไม่ได้อ้างอิงจากการประเมินจริงๆ

 

ผลการ Pre approve อาจมากกว่าหรือน้อยกว่าผลการยื่นกู้จริงได้ เพราะจะมีการประเมินโดยบริษัทประเมิน ซึ่งเราต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเมื่อยื่นกู้จริง บางที่ก็ใช้เอกสารเดิมได้เลยอย่างกสิกร แค่ส่งใบสลิปการจ่ายค่าธรรมเนียมการประเมินบางที่อาจขอเอกสารใหม่หมดทั้งชุดเพื่อเค้าจะได้ไปดำเนินเรื่องต่อ

 

Pre approve ก็ใช้เอกสารเหมือนการกู้จริงนั่นแหละ เดินไปคุยที่ธนาคารได้เลย แล้วบอกว่าขอ Pre approve ก่อน ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมใดๆ ถ้าเจ้าหน้าที่ธนาคารบอกให้เสียค่าประเมินหมายความว่าเค้าให้คุณทำเรื่องกู้จริง ผลจะแน่นอนกว่า

 

เอกสารโดยประมาณเท่าที่จำได้จากการกู้ แนะนำให้สอบถามธนาคารที่สนใจเลย ถ้าให้สำเนาก็ต้องรับรองสำเนาถูกต้องด้วย

 

   1. สำเนาบัตรประชาชน
   2. สำเนาทะเบียนบ้าน
   3. สำเนาสลิปเงินเดือน
   4. สำเนา statement ย้อนหลัง ๖ เดือน
   5. สำเนาสัญญาจอง/ซื้อขายบ้าน/คอนโด
   6.  กรอกแบบฟอร์มขอกู้เงินเหมือนการกู้เงินปกติ

ถึงแม้การอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าจะไม่ใช่การอนุมัติจริง แต่ข้อดีของการได้รับอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าจะทำให้คุณ

• ประหยัดเวลาและสะดวกกับการหาสินเชื่อ
• ทราบงบประมาณในการซื้อที่ชัดเจน
• มีอำนาจต่อรองสูงขึ้นเพราะผู้ขายเห็นถึงความพร้อมในการซื้อของคุณ
• มีผู้ให้สินเชื่อที่ค่อนข้างแน่นอน

การ  Pre approve เป็นการพิจารณาจากความสามารถในการชำระหนี้ของเราเทียบกับมูลหนี้โดยประมาณที่เราเสนอประกอบ ไม่ได้อ้างอิงจากการประเมินจริงๆ

 

ผลการ Pre approve อาจมากกว่าหรือน้อยกว่าผลการยื่นกู้จริงได้ เพราะจะมีการประเมินโดยบริษัทประเมิน ซึ่งเราต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเมื่อยื่นกู้จริง บางที่ก็ใช้เอกสารเดิมได้เลยอย่างกสิกร แค่ส่งใบสลิปการจ่ายค่าธรรมเนียมการประเมินบางที่อาจขอเอกสารใหม่หมดทั้งชุดเพื่อเค้าจะได้ไปดำเนินเรื่องต่อ

 

Pre approve ก็ใช้เอกสารเหมือนการกู้จริงนั่นแหละ เดินไปคุยที่ธนาคารได้เลย แล้วบอกว่าขอ Pre approve ก่อน ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมใดๆ ถ้าเจ้าหน้าที่ธนาคารบอกให้เสียค่าประเมินหมายความว่าเค้าให้คุณทำเรื่องกู้จริง ผลจะแน่นอนกว่า

 

เอกสารโดยประมาณเท่าที่จำได้จากการกู้ แนะนำให้สอบถามธนาคารที่สนใจเลย ถ้าให้สำเนาก็ต้องรับรองสำเนาถูกต้องด้วย

   1. สำเนาบัตรประชาชน
   2. สำเนาทะเบียนบ้าน
   3. สำเนาสลิปเงินเดือน
   4. สำเนา statement ย้อนหลัง ๖ เดือน
   5. สำเนาสัญญาจอง/ซื้อขายบ้าน/คอนโด
   6.  กรอกแบบฟอร์มขอกู้เงินเหมือนการกู้เงินปกติ

 

ถึงแม้การอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าจะไม่ใช่การอนุมัติจริง แต่ข้อดีของการได้รับอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้าจะทำให้คุณ

• ประหยัดเวลาและสะดวกกับการหาสินเชื่อ
• ทราบงบประมาณในการซื้อที่ชัดเจน
• มีอำนาจต่อรองสูงขึ้นเพราะผู้ขายเห็นถึงความพร้อมในการซื้อของคุณ
• มีผู้ให้สินเชื่อที่ค่อนข้างแน่นอน

READ MORE  

มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกของรัฐบาล มีนโยบายอย่างไร และมีอัตราการลดหย่อนกี่ %

มาตรการลดหย่อนภาษีบ้านหลังแรกของรัฐบาล มีนโยบายอย่างไร และมีอัตราการลดหย่อนกี่ %

ก่อนอื่นต้องขอทำความเข้าใจก่อนครับว่า ที่เค้าพูดกันว่าลดหย่อนสูงสุด 10% จากมูลค่าบ้านนั้น ไม่ได้หมายความว่าจะเอา 10% มาหักเป็นจำนวนเงินที่ได้ลดหย่อนเป๊ะๆนะครับ แต่มีกฎเกณฑ์นิดหน่อยก็คือ สมมติว่าบ้านราคา 4 ล้านบาท ก็คิดตัวเลข 10% คือ 400,000 บาทมาคำนวณเป็นอัตราค่าลดหย่อนโดยอิงจากฐานภาษีที่เราเสียทุกทีครับ

 

เช่น นาย ก เสียภาษีที่อัตรา 20% ก็สามารถลดหย่อนได้ 20% จาก 400,000 บาทครับ หรือเท่ากับ 80,000 บาท ซึ่งสามารถเลือกที่จะลดหย่อนปีเดียวจบ หรือแบ่งเป็น 5 ปีก็ได้ครับ

 

มาตรการช่วยเหลือการมีบ้านหลังแรกที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบนั้น ผู้ซื้อจะสามารถนำเงินค่าซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษีได้ ไม่เกิน 10% ของราคาซื้อ และกระจายหักลดหย่อนภายใน 5 ปี ช่วยทำให้ผู้ใฝ่ฝันจะมีบ้านบรรลุความใฝ่ฝันได้มากขึ้นเพียงนิดหน่อยเท่านั้น เนื่องจากว่า ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก มักจะเป็นผู้ที่มีรายได้อยู่ในช่วง 15,000 บาท ไปจนถึงไม่เกิน 40,000 บาท ซึ่งจะมีกำลังสามารถซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 750,000 บาท ถึงประมาณ 2 ล้านบาท

 

ผู้มีรายได้ 15,000 บาทต่อเดือน ซื้อบ้าน 750,000 บาท จ่ายเงินดาวน์ 75,000 บาท กู้ 675,000 บาท ดอกเบี้ย 7% ผ่อนชำระ 20 ปี เท่ากับผ่อนชำระเดือนละ 5,233 บาท หรือประมาณ 34.9% ของรายได้

 

แต่ผู้ที่มีรายได้ 15,000 บาทต่อเดือน ยังไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษี  ดังนั้น จึงไม่สามารถนำ 10% ของค่าซื้อบ้าน หรือ 75,000 บาท ใน 5 ปี ซึ่งเท่ากับ 15,000 บาทต่อปี มาหักลดหย่อนได้ จึงไม่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้

 

โดยนโยบายนี้เริ่มแล้วตั้งแต่วันที่ 22 ก.ย.2554 จนถึงปลายปี2555 นี้นะครับ
ผมยกตัวอย่างเป็นตารางง่ายๆจาก ศูนย์วิจัยกสิกรไทยให้ดูนะครับ

รายละเอียดคืนภาษีบ้านหลังแรก

1.  ราคาบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ผู้ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายจากการซื้อบ้านไปคำนวณหักลดหย่อนภาษีได้ปีละ 100,000 บาท ในระยะเวลา 5 ปี รวมเป็นมูลค่า 500,000 บาท

2. ราคาบ้านราคา 1 ล้านบาท ก็จะได้ปีละไม่เกิน 2 หมื่นบาท  ในระยะเวลา 5 ปี รวมเป็น  100,000 บาทซึ่งก็คือ หักลดหย่อนภาษีได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของค่าใช้จ่ายจริง

3. สำหรับการซื้อบ้านที่ได้รับสิทธิจากนโยบายดังกล่าวจะต้องเป็นบ้านใหม่ ไม่ใช่บ้านมือสอง ไม่ใช่บ้านที่สร้างเอง
เงื่อนไขหลักเกณฑ์ คืนภาษีบ้านหลังแรก

1. ผู้ที่ซื้อต้องมีเงินที่เป็นเงินได้ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาฯที่เป็น อาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ตามจำนวนที่จ่ายจริง ในอัตราไม่เกิน 10 % ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่เกิน 500,000 บาท

2. ผู้มีเงินได้มีสิทธิยกเว้นภาษีเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีเป็นเวลา 5 ปีภาษีต่อเนื่องกัน ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 500,000 บาท

3. การยกเว้นภาษีจะใช้วิธีการหักค่าลดหย่อน ซึ่งผู้มีเงินได้สามารถเลือกใช้สิทธิ์ครั้งแรกสำหรับเงินได้ในปีที่ได้โอน กรรมสิทธิ์หรือปีถัดไปก็ได้ โดยสามารถหักเป็นค่าลดหย่อนได้ต่อเนื่องกันเป็นเวลา 5 ปี

4. ผู้มีเงินได้ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯให้แล้วเสร็จ ตั้งแต่วันที่ 21 ก.ย.ถึง วันที่ 31 ธ.ค. 55

5. ผู้มีเงินได้ต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยมาก่อน

6. ผู้มีเงินได้ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯที่ซื้อเป็นเวลา ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯและอสังหาฯนั้นต้องไม่เคย ผ่านการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาก่อนไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

ก่อนอื่นต้องขอทำความเข้าใจก่อนครับว่า ที่เค้าพูดกันว่าลดหย่อนสูงสุด 10% จากมูลค่าบ้านนั้น ไม่ได้หมายความว่าจะเอา 10% มาหักเป็นจำนวนเงินที่ได้ลดหย่อนเป๊ะๆนะครับ แต่มีกฎเกณฑ์นิดหน่อยก็คือ สมมติว่าบ้านราคา 4 ล้านบาท ก็คิดตัวเลข 10% คือ 400,000 บาทมาคำนวณเป็นอัตราค่าลดหย่อนโดยอิงจากฐานภาษีที่เราเสียทุกทีครับ

 

เช่น นาย ก เสียภาษีที่อัตรา 20% ก็สามารถลดหย่อนได้ 20% จาก 400,000 บาทครับ หรือเท่ากับ 80,000 บาท ซึ่งสามารถเลือกที่จะลดหย่อนปีเดียวจบ หรือแบ่งเป็น 5 ปีก็ได้ครับ

 

มาตรการช่วยเหลือการมีบ้านหลังแรกที่คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบนั้น ผู้ซื้อจะสามารถนำเงินค่าซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษีได้ ไม่เกิน 10% ของราคาซื้อ และกระจายหักลดหย่อนภายใน 5 ปี ช่วยทำให้ผู้ใฝ่ฝันจะมีบ้านบรรลุความใฝ่ฝันได้มากขึ้นเพียงนิดหน่อยเท่านั้น เนื่องจากว่า ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก มักจะเป็นผู้ที่มีรายได้อยู่ในช่วง 15,000 บาท ไปจนถึงไม่เกิน 40,000 บาท ซึ่งจะมีกำลังสามารถซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 750,000 บาท ถึงประมาณ 2 ล้านบาท

 

ผู้มีรายได้ 15,000 บาทต่อเดือน ซื้อบ้าน 750,000 บาท จ่ายเงินดาวน์ 75,000 บาท กู้ 675,000 บาท ดอกเบี้ย 7% ผ่อนชำระ 20 ปี เท่ากับผ่อนชำระเดือนละ 5,233 บาท หรือประมาณ 34.9% ของรายได้

 

แต่ผู้ที่มีรายได้ 15,000 บาทต่อเดือน ยังไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษี  ดังนั้น จึงไม่สามารถนำ 10% ของค่าซื้อบ้าน หรือ 75,000 บาท ใน 5 ปี ซึ่งเท่ากับ 15,000 บาทต่อปี มาหักลดหย่อนได้ จึงไม่ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้

 

โดยนโยบายนี้เริ่มแล้วตั้งแต่วันที่ 22 ก.ย.2554 จนถึงปลายปี2555 นี้นะครับ
ผมยกตัวอย่างเป็นตารางง่ายๆจาก ศูนย์วิจัยกสิกรไทยให้ดูนะครับ

รายละเอียดคืนภาษีบ้านหลังแรก

1.  ราคาบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ผู้ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายจากการซื้อบ้านไปคำนวณหักลดหย่อนภาษีได้ปีละ 100,000 บาท ในระยะเวลา 5 ปี รวมเป็นมูลค่า 500,000 บาท

2. ราคาบ้านราคา 1 ล้านบาท ก็จะได้ปีละไม่เกิน 2 หมื่นบาท  ในระยะเวลา 5 ปี รวมเป็น  100,000 บาทซึ่งก็คือ หักลดหย่อนภาษีได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของค่าใช้จ่ายจริง

3. สำหรับการซื้อบ้านที่ได้รับสิทธิจากนโยบายดังกล่าวจะต้องเป็นบ้านใหม่ ไม่ใช่บ้านมือสอง ไม่ใช่บ้านที่สร้างเอง
เงื่อนไขหลักเกณฑ์ คืนภาษีบ้านหลังแรก

1. ผู้ที่ซื้อต้องมีเงินที่เป็นเงินได้ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาฯที่เป็น อาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ตามจำนวนที่จ่ายจริง ในอัตราไม่เกิน 10 % ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่เกิน 500,000 บาท

2. ผู้มีเงินได้มีสิทธิยกเว้นภาษีเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีเป็นเวลา 5 ปีภาษีต่อเนื่องกัน ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่รวมกันแล้วไม่เกิน 500,000 บาท

3. การยกเว้นภาษีจะใช้วิธีการหักค่าลดหย่อน ซึ่งผู้มีเงินได้สามารถเลือกใช้สิทธิ์ครั้งแรกสำหรับเงินได้ในปีที่ได้โอน กรรมสิทธิ์หรือปีถัดไปก็ได้ โดยสามารถหักเป็นค่าลดหย่อนได้ต่อเนื่องกันเป็นเวลา 5 ปี

4. ผู้มีเงินได้ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯให้แล้วเสร็จ ตั้งแต่วันที่ 21 ก.ย.ถึง วันที่ 31 ธ.ค. 55

5. ผู้มีเงินได้ต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยมาก่อน

6. ผู้มีเงินได้ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯที่ซื้อเป็นเวลา ติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปีนับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯและอสังหาฯนั้นต้องไม่เคย ผ่านการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์มาก่อนไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน

READ MORE  

หากคอนโดสร้างไม่เสร็จตามที่สัญญาระบุจะทำอย่างไร

หากคอนโดสร้างไม่เสร็จตามที่สัญญาระบุจะทำอย่างไร

เมื่อคอนโดที่คุณตกลงทำสัญญาซื้อขายไว้  สร้างแล้วสร้างอีกไม่เสร็จสักที  คราวนี้จะมีวิธีแก้ไขอย่างไรไม่ให้เสียทั้งเงินเสียทั้งความรู้สึก

หากอยู่ในช่วงผ่อนดาวน์
หากคอนโดที่คุณซื้อ สร้างเลยจากกำหนดเวลาที่คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จที่ระบุไว้ในสัญญา หรือในใบปลิว คุณสามารถหยุดชำระเงินดาวน์ไว้ก่อน จนกว่าจะได้ก่อสร้างให้มีความคืบหน้าหรือแล้วเสร็จได้ กรณีเช่นนี้มีแนวคำพิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างเพื่อเป็นการตอบแทนแล้ว ผู้ซื้อก็มีสิทธิ์ยึดหน่วงเงินที่จะต้องชำระเอาไว้ก่อนโดยไม่ถือว่าผิดสัญญา นอกจากนั้นหากผู้ขายไม่ก่อสร้างจนล่วงเลยระยะเวลาไปพอสมควรก็เลิกสัญญาขอเงินคืนได้เช่นกัน

ขอเงินคืนได้ไหม
คุณควรติดต่อพูดคุยกับเจ้าของโครงการเพื่อหาทางออกที่ดีร่วมกัน ได้คืนหรือไม่ก็ทดลองดูก่อน ผลการเจรจาควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามร่วมกัน อย่างไรก็ตาม ต้องเตรียมใจว่า เมื่อทำไม่เสร็จ หรือล่าช้านั้นบ่งชี้ว่า เจ้าของโครงการประสบปัญหาทางธุรกิจหรือปัญหาอื่น ๆ แม้อาจไม่มีเจตนาเบี้ยวหนี้ แต่ผลลัพธ์แทบไม่ต่างกัน   หากปัญหาถึงขั้นขึ้นศาล กว่าคุณจะได้เงินคืน คู่สัญญาของคุณอาจต้องไปใช้ หนี้แก่ เจ้าหนี้เงินกู้ สถาบันการเงินต่างๆ ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน  ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง ฯลฯ นั่นหมายความว่า  คุณมีโอกาสได้เงินคืนน้อยมาก ดังนั้น ถ้าได้เงินคืนในขั้นเจรจา ไม่ต้องขึ้นศาลจะดีกว่า   

ถ้าคู่สัญญาตั้งใจโกง
ถ้าคุณพบว่า คู่สัญญาคุณปิดสำนักงานหนี  โอกาสที่คุณจะชนะคดีมีมากขึ้น  แต่นั่นหมายความว่า  คุณต้องตามตัวเขาให้ได้ก่อนนะ

ถ้าคู่สัญญาขาดสภาพคล่อง
กรณีที่ผู้สร้างคอนโดของคุณขาดทุนจนไม่รู้จะสร้างคอนโดให้คุณต่อได้ อย่างไร แต่ไม่แจ้งให้คุณทราบ คุณก็มีโอกาสชนะคดีสูง แต่โอกาสที่คุณจะได้เงินคืนเต็มจำนวนคงยาก โดยคุณอาจได้เงินเพียงส่วนน้อยจากเงินทั้งหมดที่คุณจ่ายไป  แต่อย่างน้อยก็ยังพอมีโอกาสได้เงินคืน
 

หาตัวช่วย
ขอให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) ช่วยคุณได้  โดยเตรียมเอกสารให้ครบ  ได้แก่   
1. บัตรประจำตัวประชาชน/บัตรประจำตัวข้าราชการ
2. ทะเบียนบ้านผู้ร้องเรียน
3.เตรียมไปรษณียบัตร จำนวน 1 แผ่นพร้อมกรอก ชื่อ -ที่อยู่ของ ผู้ร้องเรียนเพื่อสะดวกในการรับเรื่องตอบกลับ

เอกสารเกี่ยวกับผู้ขาย ได้แก่
1.ที่อยู่ที่สามารถติดต่อกับผู้ประกอบธุรกิจ
2.เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเช่นสำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาหนังสือรับรอง ทะเบียนนิติบุคคล เป็นต้น

เอกสารเกี่ยวกับสัญญา ได้แก่
1.หนังสือจอง, สัญญาจอง, สัญญาจะซื้อขาย
2.เอกสารโฆษณา,ภาพถ่าย พยายามเก็บรวบรวมเอาไว้ตั้งแต่ต้น ตัดโฆษณาหนังสือพิมพ์ แผ่นพับ ใบปลิว
3.ใบเสร็จรับเงิน,เอกสารรับเงินเรียงอันดับการชำระค่างวด เอาให้ครบถ้วน
4.หนังสือ, จดหมายโต้ตอบระหว่างผู้ร้องเรียน กับผู้ประกอบธุรกิจ (ถ้ามี)

ทางที่ดี  ศึกษารายละเอียดโครงการและหาบริษัทที่มีความมั่นคงโดยเฉพาะบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ดีกว่าครับ

เมื่อคอนโดที่คุณตกลงทำสัญญาซื้อขายไว้  สร้างแล้วสร้างอีกไม่เสร็จสักที  คราวนี้จะมีวิธีแก้ไขอย่างไรไม่ให้เสียทั้งเงินเสียทั้งความรู้สึก

หากอยู่ในช่วงผ่อนดาวน์
หากคอนโดที่คุณซื้อ สร้างเลยจากกำหนดเวลาที่คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จที่ระบุไว้ในสัญญา หรือในใบปลิว คุณสามารถหยุดชำระเงินดาวน์ไว้ก่อน จนกว่าจะได้ก่อสร้างให้มีความคืบหน้าหรือแล้วเสร็จได้ กรณีเช่นนี้มีแนวคำพิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างเพื่อเป็นการตอบแทนแล้ว ผู้ซื้อก็มีสิทธิ์ยึดหน่วงเงินที่จะต้องชำระเอาไว้ก่อนโดยไม่ถือว่าผิดสัญญา นอกจากนั้นหากผู้ขายไม่ก่อสร้างจนล่วงเลยระยะเวลาไปพอสมควรก็เลิกสัญญาขอเงินคืนได้เช่นกัน

ขอเงินคืนได้ไหม
คุณควรติดต่อพูดคุยกับเจ้าของโครงการเพื่อหาทางออกที่ดีร่วมกัน ได้คืนหรือไม่ก็ทดลองดูก่อน ผลการเจรจาควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามร่วมกัน อย่างไรก็ตาม ต้องเตรียมใจว่า เมื่อทำไม่เสร็จ หรือล่าช้านั้นบ่งชี้ว่า เจ้าของโครงการประสบปัญหาทางธุรกิจหรือปัญหาอื่น ๆ แม้อาจไม่มีเจตนาเบี้ยวหนี้ แต่ผลลัพธ์แทบไม่ต่างกัน   หากปัญหาถึงขั้นขึ้นศาล กว่าคุณจะได้เงินคืน คู่สัญญาของคุณอาจต้องไปใช้ หนี้แก่ เจ้าหนี้เงินกู้ สถาบันการเงินต่างๆ ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน  ผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ค้าวัสดุก่อสร้าง ฯลฯ นั่นหมายความว่า  คุณมีโอกาสได้เงินคืนน้อยมาก ดังนั้น ถ้าได้เงินคืนในขั้นเจรจา ไม่ต้องขึ้นศาลจะดีกว่า   

ถ้าคู่สัญญาตั้งใจโกง
ถ้าคุณพบว่า คู่สัญญาคุณปิดสำนักงานหนี  โอกาสที่คุณจะชนะคดีมีมากขึ้น  แต่นั่นหมายความว่า  คุณต้องตามตัวเขาให้ได้ก่อนนะ

ถ้าคู่สัญญาขาดสภาพคล่อง
กรณีที่ผู้สร้างคอนโดของคุณขาดทุนจนไม่รู้จะสร้างคอนโดให้คุณต่อได้ อย่างไร แต่ไม่แจ้งให้คุณทราบ คุณก็มีโอกาสชนะคดีสูง แต่โอกาสที่คุณจะได้เงินคืนเต็มจำนวนคงยาก โดยคุณอาจได้เงินเพียงส่วนน้อยจากเงินทั้งหมดที่คุณจ่ายไป  แต่อย่างน้อยก็ยังพอมีโอกาสได้เงินคืน
 

หาตัวช่วย
ขอให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) ช่วยคุณได้  โดยเตรียมเอกสารให้ครบ  ได้แก่   
1. บัตรประจำตัวประชาชน/บัตรประจำตัวข้าราชการ
2. ทะเบียนบ้านผู้ร้องเรียน
3.เตรียมไปรษณียบัตร จำนวน 1 แผ่นพร้อมกรอก ชื่อ -ที่อยู่ของ ผู้ร้องเรียนเพื่อสะดวกในการรับเรื่องตอบกลับ

เอกสารเกี่ยวกับผู้ขาย ได้แก่
1.ที่อยู่ที่สามารถติดต่อกับผู้ประกอบธุรกิจ
2.เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเช่นสำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาหนังสือรับรอง ทะเบียนนิติบุคคล เป็นต้น

เอกสารเกี่ยวกับสัญญา ได้แก่
1.หนังสือจอง, สัญญาจอง, สัญญาจะซื้อขาย
2.เอกสารโฆษณา,ภาพถ่าย พยายามเก็บรวบรวมเอาไว้ตั้งแต่ต้น ตัดโฆษณาหนังสือพิมพ์ แผ่นพับ ใบปลิว
3.ใบเสร็จรับเงิน,เอกสารรับเงินเรียงอันดับการชำระค่างวด เอาให้ครบถ้วน
4.หนังสือ, จดหมายโต้ตอบระหว่างผู้ร้องเรียน กับผู้ประกอบธุรกิจ (ถ้ามี)

ทางที่ดี  ศึกษารายละเอียดโครงการและหาบริษัทที่มีความมั่นคงโดยเฉพาะบริษัทใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ดีกว่าครับ

READ MORE  

เคยได้ยินมาว่าหากต้องการขายคอนโดมือสองเจ้าของห้องจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีวิธีไหนช่วยให้เสียน้อยลงได้บ้าง?

เคยได้ยินมาว่าหากต้องการขายคอนโดมือสองเจ้าของห้องจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีวิธีไหนช่วยให้เสียน้อยลงได้บ้าง?

ภาษีธุรกิจเฉพาะมาจากการที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วมีการโอนขายในช่วงเวลาที่กำหนดจึงจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ  การซื้อบ้านแล้วย้ายชื่อเข้าบ้าน ชื่อในกรรมสิทธิคอนโดก็ยังเป็นของคุณ เมื่อโอนขายคอนโดซึ่งเป็นชื่อของคุณก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยในอัตรา 3.3% จากราคาคอนโด

หากช่วงเวลาการถือครองคอนโดเป็นไปตามกำหนดเวลาที่ต้องเสียภาษี ซึ่งจะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต่อเมื่อกรณี ดังนี้

1.ครอบครองเกินกว่า 5 ปี หรือ
2.ครอบครองเกินกว่า 1 ปี โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นๆเกินกว่า 1 ปี ณ วันที่ขายครับ

ภาษีธุรกิจเฉพาะมาจากการที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วมีการโอนขายในช่วงเวลาที่กำหนดจึงจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ  การซื้อบ้านแล้วย้ายชื่อเข้าบ้าน ชื่อในกรรมสิทธิคอนโดก็ยังเป็นของคุณ เมื่อโอนขายคอนโดซึ่งเป็นชื่อของคุณก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยในอัตรา 3.3% จากราคาคอนโด

หากช่วงเวลาการถือครองคอนโดเป็นไปตามกำหนดเวลาที่ต้องเสียภาษี ซึ่งจะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต่อเมื่อกรณี ดังนี้

1.ครอบครองเกินกว่า 5 ปี หรือ
2.ครอบครองเกินกว่า 1 ปี โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นๆเกินกว่า 1 ปี ณ วันที่ขายครับ

READ MORE  

โอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ ที่ไหนอย่างไร?

โอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ ที่ไหนอย่างไร?

ในการซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง ก็ต้องมีการโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ ทั้งหมด แต่กรณีที่เป็นมือหนึ่งส่วนใหญ่แล้วเจ้าหน้าที่โครงการจะเป็นคนจัดการทุกสิ่งทุกอย่างให้ครบหมด แต่กรณีที่เราซื้อบ้าน หรือ คอนโดมือสองมา ขอให้ปฎิบัติตามหลักการดังนี้ครับ

การโอนสิทธิ์ในการใช้น้ำประปา การโอนสิทธิ์ในการใช้น้ำประปา อาจมีได้ในหลายกรณี เช่น มีการซื้อขายบ้านที่ติดตั้งประปาไว้นั้น หรือ ผู้ขอใช้น้ำประปาเดิม ย้ายที่อยู่หรือถึงแก่กรรม ซึ่งผู้ใช้น้ำต้องแจ้งให้สำนักงานประปาทราบ และ ให้ผู้รับโอน มาลงนามในสัญญาใช้น้ำกับ กปภ. การโอนสิทธิ์ในการใช้น้ำประปา ต้องนำหลักฐานมาแสดงดังต่อไปนี้

1 สำเนาบัตรประจำตัวของผู้โอนและผู้รับโอน
2 สำเนาทะเบียนบ้านที่ติดตั้งประปาของผู้รับโอน ที่ผู้รับดอนมีชื่อในสำเนาทะเบียนบ้านหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
3 สำเนาใบมรณะบัตรของผู้ใช้น้ำประปาเดิม (ในกรณีที่ผู้ขอใช้น้ำประปาเดิมถึงแก่กรรม)
4.สำเนาสัญญาซื้อขาย (ในกรณีที่มีการซื้อขายบ้าน)
5 ใบเสร็จค่าน้ำประปาครั้งสุดท้ายของผู้โอน หรือสำเนา (ถ้ามี)

การโอนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า การโอนชื่ออาจมีได้ในกรณีใดกรณีหนึ่ง ดังต่อไปนี้

1 มีการซื้อขายบ้านที่ติดตั้งการใช้ไฟฟ้านั้น
2 ผู้ขอใช้ไฟฟ้าเดิมถึงแก่ความตาย
3 อื่นๆเช่นการโอนระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าหรือผู้เช่ากับผู้เช่าช่วง เป็นต้น การโอนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าคู่กรณีต้องนำหลักฐานดังต่อไปนี้มาแสดงด้วยคือ

3.1 บัตรประจำตัวของผู้โอนและผู้รับโอน(ยกเว้นการโอนตามข้อ 2 ไม่ต้องแสดงบัตรประจำตัว ของผู้โอน)
3.2 สำเนาทะเบียนบ้านที่ติดตั้งการใช้ไฟฟ้าของผู้รับโอน
3.3 สำเนาใบมรณบัตรของผู้ใช้ไฟฟ้าเดิม(ใช้สำหรับกรณีผู้ขอใช้ไฟฟ้าเดิมถึงแก่ความตาย)
3.4 สำเนาสัญญาซื้อขาย(ใช้สำหรับกรณีที่มีการซื้อขายบ้าน)
3.5 ใบเสร็จค่าไฟฟ้าครั้งสุดท้ายของผู้โอน
3.6 ใบเสร็จรับเงินค่าประกันการใช้ไฟฟ้า
3.7 หลักฐานอื่นๆที่จำเป็นสำหรับค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการย้ายมิเตอร์ การเพิ่มขนาดมิเตอร์ และการโอนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าพนักงานการไฟฟ้าฯ จะชี้แจงรายละเอียดต่อท่านเมื่อนำหลักฐานไปติดต่อแจ้งความประสงค์

ในการซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นมือหนึ่งหรือมือสอง ก็ต้องมีการโอนมิเตอร์น้ำ-ไฟ ทั้งหมด แต่กรณีที่เป็นมือหนึ่งส่วนใหญ่แล้วเจ้าหน้าที่โครงการจะเป็นคนจัดการทุกสิ่งทุกอย่างให้ครบหมด แต่กรณีที่เราซื้อบ้าน หรือ คอนโดมือสองมา ขอให้ปฎิบัติตามหลักการดังนี้ครับ

การโอนสิทธิ์ในการใช้น้ำประปา การโอนสิทธิ์ในการใช้น้ำประปา อาจมีได้ในหลายกรณี เช่น มีการซื้อขายบ้านที่ติดตั้งประปาไว้นั้น หรือ ผู้ขอใช้น้ำประปาเดิม ย้ายที่อยู่หรือถึงแก่กรรม ซึ่งผู้ใช้น้ำต้องแจ้งให้สำนักงานประปาทราบ และ ให้ผู้รับโอน มาลงนามในสัญญาใช้น้ำกับ กปภ. การโอนสิทธิ์ในการใช้น้ำประปา ต้องนำหลักฐานมาแสดงดังต่อไปนี้

1 สำเนาบัตรประจำตัวของผู้โอนและผู้รับโอน
2 สำเนาทะเบียนบ้านที่ติดตั้งประปาของผู้รับโอน ที่ผู้รับดอนมีชื่อในสำเนาทะเบียนบ้านหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
3 สำเนาใบมรณะบัตรของผู้ใช้น้ำประปาเดิม (ในกรณีที่ผู้ขอใช้น้ำประปาเดิมถึงแก่กรรม)
4.สำเนาสัญญาซื้อขาย (ในกรณีที่มีการซื้อขายบ้าน)
5 ใบเสร็จค่าน้ำประปาครั้งสุดท้ายของผู้โอน หรือสำเนา (ถ้ามี)

การโอนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า การโอนชื่ออาจมีได้ในกรณีใดกรณีหนึ่ง ดังต่อไปนี้

1 มีการซื้อขายบ้านที่ติดตั้งการใช้ไฟฟ้านั้น
2 ผู้ขอใช้ไฟฟ้าเดิมถึงแก่ความตาย
3 อื่นๆเช่นการโอนระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าหรือผู้เช่ากับผู้เช่าช่วง เป็นต้น การโอนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าคู่กรณีต้องนำหลักฐานดังต่อไปนี้มาแสดงด้วยคือ

3.1 บัตรประจำตัวของผู้โอนและผู้รับโอน(ยกเว้นการโอนตามข้อ 2 ไม่ต้องแสดงบัตรประจำตัว ของผู้โอน)
3.2 สำเนาทะเบียนบ้านที่ติดตั้งการใช้ไฟฟ้าของผู้รับโอน
3.3 สำเนาใบมรณบัตรของผู้ใช้ไฟฟ้าเดิม(ใช้สำหรับกรณีผู้ขอใช้ไฟฟ้าเดิมถึงแก่ความตาย)
3.4 สำเนาสัญญาซื้อขาย(ใช้สำหรับกรณีที่มีการซื้อขายบ้าน)
3.5 ใบเสร็จค่าไฟฟ้าครั้งสุดท้ายของผู้โอน
3.6 ใบเสร็จรับเงินค่าประกันการใช้ไฟฟ้า
3.7 หลักฐานอื่นๆที่จำเป็นสำหรับค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการย้ายมิเตอร์ การเพิ่มขนาดมิเตอร์ และการโอนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้าพนักงานการไฟฟ้าฯ จะชี้แจงรายละเอียดต่อท่านเมื่อนำหลักฐานไปติดต่อแจ้งความประสงค์

READ MORE